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+Maklerrecht -
Provisionsanspruch bei Wegfall der Geschäftsgrundlage
Aktuell:
In Zukunft (ab dem
Jahr 2015) wird der Makler von dem bezahlt,
der ihn beauftragt hat. Damit hat die Praxis das ein Vermieter einen Makler
beauftragt und der Mieter die Courtage zahlt ein Ende.
.....
Ein
Urteil, das für alle von Interesse sein
könnte, die Ihr Haus, Ihre Wohnung oder ein
Geschäftslokal über einen Makler suchen
lassen.
Sachlage
war, dass da jemand sich von einem Makler ein
Geschäftslokal besorgen liess. Es kam auch ein
Mietvertrag zustande. Das zu mietende Objekt war
jedoch noch nicht fertig und wurde auch nicht
fertig, sodass für den Mieter des Objekts die
Geschäftsgrundlage entfallen war.
Nun
wollte er von dem Makler, der seine
Vermittlungsprovision bereits erhalten hatte
sein Geld zurück.
Der BGH
sagte dazu: Nein -
..........................................
Das
Urteil:
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 45/05
Verkündet am:
14. Juli 2005
in dem Rechtsstreit
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juli 2005
durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die
Richter Dr. Wurm, Streck, Dörr und Dr. Herrmann
für Recht erkannt:
Tenor:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil
des Landgerichts München I, 31. Zivilkammer,
vom 23. Dezember 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und
Entscheidung, auch über die Kosten des
Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin beauftragte im Jahre 2000 die
beklagte Maklerin, ihr für den Betrieb einer
Tierarztpraxis geeignete Räumlichkeiten zur
Anmietung nachzuweisen oder zu vermitteln.
Aufgrund eines entsprechenden Nachweises der
Beklagten schloß die Klägerin am 30. Mai 2000
mit einer Firma B. Gesellschaft für Wohn- und
Gewerbebau mbH (im folgenden "B. ")
über eine Gewerbefläche in einem damals noch
im Rohbauzustand befindlichen Gebäude einen
Mietvertrag für zunächst fünf Jahre,
beginnend mit dem 1. September 2000. Bis zu
diesem Zeitpunkt hatte die Vermieterin das
Objekt nach den Wünschen der Klägerin
auszubauen und bezugsfertig herzustellen.
Die Klägerin zahlte an die Beklagte am 31. Juli
2000 die vereinbarte Maklerprovision in Höhe
von 8.400 DM (entsprechend. 4.294,85 ¤).
Die Firma B. war jedoch nicht in der Lage, die
von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten
(und auch das Gebäude im übrigen)
fertigzustellen. Mahnungen und Fristsetzungen
der Klägerin blieben erfolglos. Mit Schreiben
vom 19. Februar 2001 focht die Klägerin den
Mietvertrag mit der Firma B. wegen arglistiger
Täuschung über deren Erfüllungsfähigkeit und
-willigkeit an. Sie nimmt nunmehr die Beklagte
auf Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision
in Anspruch.
Die Vorinstanzen haben die Beklagte
antragsgemäß verurteilt. Mit der vom
Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt
die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des
Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der
Sache an das Berufungsgericht.
1. Beide Vorinstanzen halten den geltend
gemachten Anspruch auf Rückzahlung der
geleisteten Provision unter dem Gesichtspunkt
einer Störung der Geschäftsgrundlage des
Maklervertrages nach § 313 i.V.m. § 346 Abs. 1
BGB (jeweils n.F.) für begründet.
Geschäftsgrundlage des Maklervertrages sei der
Umstand gewesen, daß die Firma B. die
Räumlichkeiten, welche Gegenstand des
nachgewiesenen Mietvertrages waren, bezugsfertig
bis zu dessen Beginn herstellen werde. Dadurch
daß dies nicht der Fall gewesen sei, sei diese
Geschäftsgrundlage weggefallen und habe der
Klägerin die Rechte aus § 346 BGB n.F.
eröffnet.
2. Diese Betrachtungsweise vermag der Senat
nicht zu teilen.
a) Bei der Rechtsauffassung der Vorinstanzen
bleibt zum einen - wie die Revision mit Recht
beanstandet und auch die Revisionserwiderung
nicht in Abrede stellt - unberücksichtigt, daß
die neu gestalteten Bestimmungen der §§ 313,
346 BGB erst mit Wirkung zum 1. Januar 2002 in
Kraft getreten und daher auf den Streitfall noch
nicht anwendbar sind (Art. 229 § 5 EGBGB).
b) Aber auch nach den früher geltenden
Grundsätzen (vgl. dazu z.B. BGHZ 128, 230, 236;
BGH, Urteil vom 15. November 2000 - VIII ZR
324/99 = NJW 2001, 1204, 1205; jeweils
m.zahlr.w.N.) läßt sich hier ein Fehlen oder
ein Wegfall der Geschäftsgrundlage des zwischen
den Parteien unstreitig zunächst wirksam
abgeschlossenen Maklervertrages nicht
feststellen. Das Nichtzustandebringen der
bezugsfertigen Herstellung des angemieteten
Objekts betraf vielmehr den Hauptvertrag
zwischen der Klägerin als Mieterin und der
Firma B. als Vermieterin und löste hinsichtlich
des Maklervertrages zwischen der Klägerin als
Auftraggeberin und der Beklagten als Maklerin
diejenigen Rechtsfolgen aus, die in der
Rechtsprechung für ein Einwirken von Störungen
des Hauptvertrages auf den Provisionsanspruch
des Maklers entwickelt worden sind.
3. Danach gilt hier folgendes: § 652 Abs. 1
Satz 1 BGB macht das Entstehen eines
Provisionsanspruchs des Maklers nur vom
Zustandekommen des Hauptvertrages, nicht von
dessen Ausführung abhängig. Demnach schließen
Umstände, die einen wirksamen Abschluß des
Hauptvertrages verhindern oder ihn als von
Anfang an unwirksam erscheinen lassen
(Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit,
Sittenwidrigkeit, anfängliche objektive
Unmöglichkeit [§ 306 BGB a.F.], Anfechtung
wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung) eine
Provisionspflicht aus. Dagegen lassen Umstände,
die ohne eine im (Haupt-)Vertragsschluß selbst
liegende Unvollkommenheit lediglich die
Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen
(wie nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung,
Rücktritt oder einverständliche
Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch
regelmäßig unberührt (st. Rspr.; vgl. z.B.
Senatsurteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00
= NJW 2001, 966, 967 m.zahlr.w.N.).
4. Zu den zuletzt genannten, nur die
Durchführung des nachgewiesenen oder
vermittelten Geschäfts betreffenden Umständen
zählt es auch und gerade, daß der Partner des
- wirksam zustande gekommenen - Hauptvertrages
die übernommenen Pflichten gegenüber dem
Auftraggeber des Maklers nicht erfüllt (vgl.
dazu auch Senatsbeschluß vom 30. November 2000
- III ZR 79/00 = NJW-RR 2001, 562, betreffend
anfängliches Unvermögen des Verkäufers zu
Eigentumsverschaffung nach §§ 440, 325 BGB
a.F.). Diese Konstellation lag hier vor. Diese
Gefahr fällt grundsätzlich in den
Risikobereich des Auftraggebers, nicht dagegen
in den des Maklers. Daran ändert es nichts,
daß der Hauptvertrag hier über ein Objekt
geschlossen worden war, das erst noch
fertiggestellt werden mußte. Die Fertigstellung
war Gegenstand der von der Firma B. als
Vermieterin im Hauptvertrag wirksam
übernommenen Vertragspflicht, deren Erfüllung
nicht etwa an rechtlichen Hindernissen, sondern
ausschließlich an der fehlenden
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gescheitert
war.
5. Allerdings hat der Senat es für möglich
gehalten, daß der Maklervertrag einer - sei es
auch ergänzenden - Auslegung dahin fähig ist,
daß er den Makler zur Rückzahlung der
Provision verpflichtet, wenn der wirtschaftliche
Zweck des Hauptvertrages verfehlt wird, auch
ohne daß die Voraussetzungen für einen
"gesetzlichen" Wegfall des
Provisionsanspruchs eintreten. Insoweit bedarf
es indessen jeweils einer auf die Besonderheiten
des Einzelfalls abgestellten Prüfung, deren
Ergebnisse unterschiedlich ausfallen können und
sich nicht verallgemeinern lassen (Senatsurteil
vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 = NJW 1997,
1583 f). Zu Unrecht meint die
Revisionserwiderung, daß ein solcher Fall hier
vorliege. Die Beklagte hat sich hier
durchgängig dahin eingelassen, sie sei
selbstverständlich davon ausgegangen, daß die
Firma B. die Gewerberäume und damit auch die
Tierarztpraxis bezugsfertig herstellen werde.
Wäre sie nicht dieser Annahme gewesen, hätte
sie von vornherein davon abgesehen, das Vorhaben
der Firma B. zu bewerben und hierfür Mieter zu
akquirieren. Zu der Behauptung der Klägerin,
die Beklagte sei schon seit 1998 mit der
Vermarktung des Objekts beauftragt gewesen und
habe gewußt, daß es keinerlei Baufortschritt
am Rohbau gegeben habe, weil B. hierzu die
Mittel fehlten, die fehlende Leistungsfähigkeit
sei der Beklagten also bekannt gewesen, fehlt es
an Feststellungen. Dies bedeutet, daß nach dem
der revisionsrechtlichen Beurteilung zugrunde zu
legenden Sachverhalt auf seiten der Beklagten
hier lediglich die normale Erwartung bestanden
hat, der Hauptvertrag werde wie vorgesehen
durchgeführt. Besondere provisionsschädliche
Umstände, wie sie im Senatsurteil vom 20.
Februar 1997 (aaO) festgestellt worden waren,
waren daher aus der Sicht der Beklagten nicht
zutage getreten; daher besteht hier kein Anlaß,
die normale Risikoverteilung zugunsten des
Maklerkunden und zu Lasten des Maklers zu
verschieben.
6. Daraus folgt zugleich weiter, daß hier von
einem Fehlen oder einem Wegfall der
Geschäftsgrundlage keine Rede sein kann. Es
gilt vielmehr uneingeschränkt der Rechtssatz,
den der IVa-Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
bereits in seinem Urteil vom 7. Juli 1982 (IVa
ZR 50/81 = NJW 1982, 2662, 2663) formuliert hat:
Daß der Vertragspartner des Maklers das von ihm
mit dem Abschluß des vermittelten Vertrages
erstrebte Ziel erreicht, ist im allgemeinen
nicht Geschäftsgrundlage des Maklervertrages,
sondern Beweggrund des Vertragspartners, der zum
Abschluß des Maklervertrages führt. Für den
Makler ist das Erreichen des Ziels ohne
Bedeutung, sein Geschäftswille beruht hierauf
regelmäßig nicht.
7. Das Berufungsurteil kann daher mit der ihm
gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Eine
abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht
möglich. Denn die Klägerin trägt durchgängig
vor, die Firma B. als Vermieterin und
Vertragspartei des Hauptvertrages habe ihr
vorgespiegelt, zur Herstellung des Objekts in
der Lage zu sein. Dieser durch zahlreiche
Indizien im einzelnen substantiierte und zudem
unter Zeugenbeweis gestellte Sachvortrag ist
geeignet, eine arglistige Täuschung darzutun,
indem die Firma B. entweder eine nicht
vorhandene Leistungsbereitschaft und
Leistungsfähigkeit positiv vorspiegelte oder
den Mangel ihrer Leistungsfähigkeit und
Leistungswilligkeit treuwidrig verschwieg.
Sollte der Hauptvertrag wegen dieser arglistigen
Täuschung anfechtbar gewesen sein, so ist dies
ein Umstand, der bereits das wirksame
Zustandekommen betrifft und dementsprechend in
den Risikobereich des Maklers fällt
(Senatsurteil vom 14. Dezember 2000 aaO).
Auch die - bestrittene - Behauptung der
Klägerin, die mangelnde Leistungsfähigkeit der
B. sei der Beklagten von vornherein bekannt
gewesen, kann in der Weise
entscheidungserheblich werden, daß ein etwaiges
Verschweigen dieses Umstandes eine positive
Vertragsverletzung des Maklervertrags durch die
Beklagte darstellen und einen auf Rückzahlung
der Provision gerichteten Schadensersatzanspruch
der Klägerin begründen kann.
Die Zurückverweisung gibt daher dem
Berufungsgericht Gelegenheit, diesen Fragen
weiter nachzugehen.
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